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市国土局 在市规划展览馆举办历史房地契约学问展 (民国篇)

来源:首都房地产杂志
时间:2015-10-14 10:27:40

7 月 30 日 -9 月 30 日,市国土局在北京规划展览馆二层展区主办《历史房地契约学问展》(周一闭馆,门票 30 元 / 人,老人、学生优惠)。展品包括明、清、民国、共和国四个时期房地产买卖、租借、抵押、典当所形成的契约、证照复制件 56 件,生动再现了不同历史时期我国不动产登记业务制度的变迁,为不动产登记业务研究提供了珍贵、丰富的实物资料。上期大家先容完了其中的明清时期主要房地契约展品,本期大家重点先容民国时期的主要房地契约展品。为了更好的了解民国时期的房地契登记制度,这里大家结合著名专栏作家李开周先生的民国时期的房地产》一文中的有关内容进行解读,以飨读者。

民国时代的不动产登记,跟今天千呼万唤即将出台的不动产登记相比,至少有三大不同:

第一,登记机构分属的系统不同。现在的不动产登记,由国土资源部负责引导和监督,各地新成立的“不动产登记中心”基本上都挂靠在国土资源局下面。民国时代的不动产登记,则由财政系统和法院系统来负责。如民国初年的不动产登记归各省财政司管辖,后来改由地方审判厅负责,南京国民政府成立后,归口县级法院。

第二,登记簿的材质不同。现在信息技术发达,不动产登记簿一定是电子材质,查阅、保存和备份都非常方便,只有衍生出来的“不动产权证书”是纸质。民国时代没有电脑,登记簿和产权证都是纸质,而且主要靠手工填写。

第三,对登记申请人的收费方式不同。新近颁布的《不动产登记暂行条例》尚未规定怎样收费,但是广州、杭州、武汉、厦门等十几个城市已经率先开展不动产登记,其收费标准统统都是“按件计费”,即登记一宗产权,收一次工本费,而且只收工本费,其具体金额跟房子价格没有任何关系。民国时代就不一样了,那时候的不动产登记,就跟办房产证一样,收费多少主要由房价决定,所以那时候是“按价计费”。

1925 年,北京街头张贴了很多布告,是设在“京师地方审判厅”下面的“不动产登记处”印发的,布告末尾写得很清楚:“土地房屋每价值千元,只收一元登记费。”说明是按房价的千分之一来收登记费。比方说你的房子价值 100 万元,你去申请登记,登记处会收你 1000 元。

上海的收费标准要比北京高得多,也比北京复杂得多。根据 1930 年上海华界不动产登记处的规定,“因赠与或其他无偿名义取得不动产者,每产价千元,得收登记费三十元;因有偿名义取得不动产者,每产价千元,得收登记费二十元。”说明是按房价的 3% 或 2% 收取登记费,其中买来的房子按 2% 收费,继承的房子按 3%收费。比方说你在上海买房花了 100 万元,为了申请不动产登记,你还需要再拿出 2 万元。

注:杜契,是古代契约文书的一种。属于从契约(与主契约配合)。从契约是指配合主契约来完成权利关系转移的契约文书,主要包括各种交价文书 ( 如收单等 ) 及加找契 ( 如加找契、洗契、杜契、叹契等 )。

1937 年,伪满洲国专门制定了一部《不动产登录税法》,这部法律的第二条就是收费标准:所有权登记按产价 4% 收费,典权登记按产价 3% 收费,抵押权登记按产价 2% 收费。也就是说,只要是你的房子,不管是买来的还是继承得来的,一律按照房价的 4% 缴费。100 万元的房子,得拿出 4 万元来登记。

如果你没有这套房子的所有权, 只拥有典权 (所谓典权, 就是你把钱借给房主, 房主把房借给你住,你不收房主的利息,房主也不收你的房租,这种经济行为从古代到民国一直盛行,在现代中国已经消失),现在你想通过登记来维护你的典权,那么好,房子值 100 万,你要缴纳登记费 2 万。

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