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历史房地契约学问展 (明清篇)

来源:首都房地产杂志
时间:2015-09-10 13:27:54

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7 月 30 日 -9 月 30 日,市国土局在北京规划展览馆二层展区主办《历史房地契约学问展》(周一闭馆,门票 30 元 / 人,老人、学生优惠)。展品包括明、清、民国、共和国四个时期房地产买卖、租借、 抵押、 典当所形成的契约、 证照复制件56件,生动再现了不同历史时期我国不动产登记业务制度的变迁,为不动产登记业务研究提供了珍贵、丰富的实物资料。

房地产契约是房地产拥有者的合法凭证,也是进行房地产交易买卖的主要依据和法律凭证。中国秦汉时期民间就有田宅交易,从晋代开始官方开征田房交易契税。房地产契约证照种类繁多,历代不尽相同。透视房地产契约可以领略当时政治、经济、军事、学问、法律、民俗之风貌,也可以博览其历史传承之脉络。

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此次展出的明代房地契约证照复制件共有 4件,其中万历年间 1 件,崇祯年间 3 件。据史料记载,明代的不动产交易,与宋元时期基本相同,全部采用契约形式完成。与宋元不同的是,明代官府对民间不动产交易的限制更少。

在宋元时期,民间不动产交易对象具有特定性,即要“先问邻亲”,邻亲不买时方可卖给外人,以维护宗族的利益。但明代这种限制则明显减少了。

明洪武十九年(1386 年),明太祖朱元璋派人核定全国田亩,绘成图册。图册上写明田主姓名、 田土丈尺、 四至, 编类为册, 因其形如鱼鳞,故号“鱼鳞图册”。之后的各类不动产交易契约均以此为蓝本写成。

明代不动产契约还有“白契”和“红契”之分。 白契, 是指民间按照俗成定规, 自行凭中订立,未到官府输税钤印的契约。红契,则是盖红色官印的契约。

 

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此次展出的清代房地契约证照复制件共有 18 件。其中顺治年间 1 件、乾隆,光绪年间各 4 件,康熙、同治年间各 2 件,雍正、嘉庆、道光、咸丰、宣统年间各1 件,这里大家重点先容其中的几件。

据史料记载,清代不动产交易在其各个时期有四个特点。第一、在顺治、康熙、雍正三朝,不动产交易缔结的契约主要以红契为主。遇到不动产交易时,官房牙合坊甲一起,将所领官颁契纸售给受业人(买主),使出业人(卖主)将房价银两数目填入其中,随同受业人赴县照例纳税,钤盖官印,以示房产转让的合法性。

按顺治官契纸载条例:“住房人户隐匿不报,中牙不税者,查出牙甲一体坐罪” , “房牙知悉,如不勒催投税, 定行重责枷示” 等。

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雍正“便民契稿”中注明:成交后,该牙即挂循环印薄,三日内着买卖主执稿赴县,填给司颁契纸,如迟,以漏税论。”由此可知,顺康雍三朝的不动产交易,官房牙(即中间人、经纪人)均参与其中,而且如若买卖双方有偷税漏税行为,官房牙还要承担连带责任。

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北京梨园会馆,又名北京梨园公益会,原址在北京樱桃斜街六十五号。1928 年由许德义等 50 人发起成立。
1936 年北平市政当局以该会未经登记 ,责令改组。当年 7 月正式成立北平梨园公会,选出杨小楼、 尚小云、 荀慧生、 程现秋、 梅兰芳、谭富英、马连良、等 15 人为董事,侯喜瑞等15 人为候补董事。

1947年, 北平梨园公会又改称京剧公会。虽名称多次变迁,但行规内容大致不变,即:不许鱼竿钩鱼 ( 将主演、场面挖走 ); 不许在班撕班 ( 破坏团结、使班社涣散、垮台 );不许临场推诿 ( 不接受角色 ); 不许在台上起
哄、 笑场、 阴人、 错报家门等, 凡违反行规者 “革除梨园”。上述房契长卷真实记录了该处房产从清康熙、雍正、嘉庆、道光、咸丰、同治、光绪、宣统至民国不同历史时期辗转过手四十余人的全过程,其历史跨度之大、数量之多、连续性之强、保存之完整实属罕见。该契约长卷不仅是至今发现的唯一一件梨园界大型房地产契约,也是房地产界发现的唯一一件大型长卷契约,堪称房地产契约类的“清明上河图”。

第二、乾隆一朝,白契增多。其主要原因有二:一是典当契约的出现。据清乾隆元年(1736 年)顺天府大兴县官颁契纸记载,“活契典业者,乃民间一时借贷银钱,原不在买卖纳税之例”,故无需缴纳契税,官房牙也无须签字画押。二是铺面、家具、字号等铺底交易。旨在转让使用权,而非所有权,故往往以私相授受的白契来让渡权利。乾隆朝典当契与铺底契两类白契的流行,在一定程度上压缩了房牙的活动空间。至于房产买卖契约,仍以红契为主,但与顺康雍三朝有所区别的是,红契中的官房牙有所减少。

第三、嘉庆至光绪朝,红契数量呈锐减之势。

嘉庆和道光朝以来,白契数量继续明显增多。以道光朝为例,据统计,有六成以上均为白契。咸丰和同治两朝更是越演愈烈。出现这种情况的原因,除前述原因外,还有一个原因就是,在道光二年(1821 年)和同治十三年(1874 年)刊印户部则例称,“凡民间置买田房,于立契之后,限一年内呈明纳税,倘有逾限不报者,照例究令各督抚刊刻告示”,即投税时间从之前“三日内执契”,放宽至“一年内呈明纳税”。照此看来,业户亲自投税代替官房牙执契及放宽投税年限等律令应该是导致红契交易中官房牙减少的主要原因。

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上面三图分别为光绪十年(1884 年)、光绪十五年(1889 年)、光绪三十一年(1905 年)顺天府(北京)昌平州为土沟村农户王九颁发的土地升科执照(土地升科是鼓励奖荒地开垦为良田的一种制度),北京昌平报垦执照,征地补偿费契约(清政府修建正太铁路,即正定到太原,督办铁路总企业向征地村民发放征地补偿,每亩足银八两。

第 四, 宣 统 年 间,红契明显增多,但红契数量与官房牙不成比例。宣统初年官颁契纸重新强调官房牙在契税征收中的作用。新颁契纸主要强调三个意思:其一,房产交易所使用的官颁契纸由官房牙统一领出,并售与交易方;其二,官房牙不得隐匿民间立契,不得不用官契写立契约,不得以低于实际价格写立契约;其三,由官房牙清查核实民间未投税之白契,并给予一定的佣金。但实际效果并不理想,随着清政府的完结也不了了之。

上图为宣统年间的旗地执照。执地 130 晌,每晌 660 文,420 文归蒙旗,240 文拨归公用。此照由钦命副都街吉林巡抚部陈大人、钦差大臣东三省总督兼管三军将军赵大人和钦命镇国公衔郭尔罗斯前旗札萨克辅国公齐大三位联合颁发,并有汉蒙满三种文字。


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